物件探しお役立ち情報 - 三ノ宮・神戸の賃貸オフィスはオフィスGO

物件探しお役立ち情報

兵庫エリアの物件探し
どちらかと言うと、住居が多い地域になり、小規模の建物が多く、居住用の分譲マンションの2階部分のみ事務所貸ししている物件もよく見かけます。	昔ながらの街並みが残っており、貸主様は大手不動産会社よりも、個人の所有者様が多い地域です。空室情報が広く流通しないケースもありますので、地元の業者さん、若しくは事務所店舗専門業者さんに物件探しを依頼するとスムーズです。
神戸エリアの物件探し
JR線挟み、南側にハーバーランドがあり、大型商業施設が立ち並んんでいます。北側には湊川神社などがあり、中規模ビル、4階建ての小規模ビルが多い地域です。	兵庫区地域と同じく、流通に出回らない物件もありますが、多くは、大型商業施設内の物件、大手管理会社のビル、銀行などが入っている大型ビルもたくさんあります。JR線新快速電車の停車駅でもありますので、アクセスも良好です。
元町エリアの物件探し
店舗・店舗事務所物件が多く、ビジネス街というより繁華街です。と言っても事務所物件も多数あり、三宮エリアに次ぐ物件はあります。	飲食店街とビジネス街が半々にある地域です。事務所ビルは中規模のものが多く、大型物件は旧居留地方面に多くあります。
三宮エリアの物件探し
兵庫県一番の繁華街でもあり、大型テナント物件が多く立ち並ぶ地域です。利便性の面でも、三宮周辺はとても人気があります。	駅近郊だけではなく、徒歩10分ほど離れたとことにも、事務所ビルは存在する事から、少し離れれば割安の賃料設定の物件も御座います。物件の数が多いことから、競争率も高いことから、外装修繕工事、共用部のリニューアル工事などキチンと行っており、賃料・アクセスも含め、総合的に物件選びが出来ます。
仲介業者の選定
より良い移転をする際に、まずは仲介業者を探すことが重要です。仲介業者は数も多く①住居メイン②店舗メイン③事務所メイン④倉庫など大型物件メインなど取扱物件は様々です。失敗しない仲介業者の選定ポイントなど確認しておきましょう。	一般的に仲介業者は、不動産取引を扱える免許を持っていてどんな物件でも扱うことができますが、左記にも記載しましたが「得意分野」はそれぞれです。各社のホームページなどで得意分野を確認（方法：取扱物件の数や成約実績、写真数・情報の密度等）し、適した会社を選択しましょう。弊社では運営地域を「兵庫～三宮間」用途を「事務所・店舗事務所」に絞り込んでおり、より正確で有益な多くの情報をお伝え出来るよう日々努力しております。また、表面的にヒアリングするだけでなく現在の課題、移転後のオフィスに想定している状況（移転までのスケジュール、予算、希望の内装、立地など）をしっかりヒアリングしてくれる営業マンが居るということも大事なポイントです。
賃料相場
物件の賃料にはエリア毎に平均の家賃があります。移転にあたっての予算目安にもなりますし相場を知ることで無駄な支払いを減らすことができます。オフィスの賃料に関してはネット上では非公開の場合も多くありますので、ネットの情報だけでなく直接仲介業者を回ったり問い合わせをして多くの情報を知りましょう。	事務所を借りる場合、賃料（家賃）だけの支払いではなく、敷金や保証金、毎月支払う共益費などを含めた実質賃料が発生します。実質賃料には上記のほか、駐車場などの費用、仲介手数料、保険料やインターネット費用、水道・光熱費などがあります。賃料だけで安いと判断せず実質賃料を見て判断する必要があります。 ●各地域坪単価相場（参考）三宮の中心部：＠10,000～15,000円元町の中心部：＠8,000～12,000円旧居留地：＠9,000～12,000円神戸：＠7,000～10,000円兵庫：＠5,000～7,000円オフィスの賃料はネット上では非公開の場合も多くありますのでネットの情報だけでなく直接仲介業者を回ったり問い合わせをして多くの情報を知ることがとても大切です。賃料相場は空室率や経済・社会環境の変化によって大きく変化しますし、最寄り駅や中心部からの距離、利便性、築年数など様々な影響によって変わります。相場を知り理解することは毎月の支払が変わってきますので適正な判断をして移転を計画することが大切です。
普通賃貸借と定期賃貸借の違い
普通借家契約とは、契約期間毎に更新が可能な契約のことをいいます。貸主借主ともに解約意思の通知がない場合は同条件にて更新され続けていくのが特徴です。借主からは解約予告期間を守れば中途解約が可能となりますが、借主保護の観点から貸主からは正当な事由がない場合の解約などは認められていません。	定期賃貸借契約とは、一般的に契約期間が満了となると同時に契約が終了となります。貸主借主ともに延長の意向があり、契約条件が合意となれば新たに契約し直すこととなります。（更新ではなく再契約です。）注）建て替え目的の期間の定めがある契約は、再契約出来ません。定期賃貸借契約にもさまざま形はありますので、契約前によく確認しておきましょう。
社員数に見合った広さ
会社の社員数は数名～100名以上と企業により様々です。社員数に合った事務所選びは居心地が良い空間でストレスなく作業を行うことができるほかに、光熱費をおさえコスト削減にもつながります。人数に合わせた事務所選びをしましょう。	一般的にスタッフ1人に対して必要な面積は共有部分を合わせておよそ3坪（約10㎡、約6畳）とされています。デスクワークが中心の業種は小さめでも成り立つと考えられますし、10人以上となると、グループ分けのパーティションや会議室のスペースが必要になるでしょう。人数が増えると休憩室やお手洗いなども考慮する必要があります。物件を選んだ際は収納は十分あるか、動線は確保できているかだけでなく増員の可能性なども含めてシミュレーションし快適な環境づくりをしていきましょう。
原状回復費用の注意点
原状回復とは、入居中に汚してしまったり破損してしまった場所を確認・修復し入居前の状況に戻すことです。事務所の場合、ほぼ義務付けられており、範囲や負担に関して貸主と借主の間でトラブルが発生するケースも少なくないので事前にルールを知り理解しておく必要があります。	費用については、小規模オフィスで坪単価約3～4万円、大規模オフィスとなると5～10万円程度になるでしょう。正確な見積は難しく、夜間や土日の作業となると割高となる特徴もあります。事務所の原状回復には下記のような作業があります。・備品（机や椅子）、増設した間仕切りの撤去・壁紙・クロス・カーペット・天井ボードの張替え、再塗装・電気・電話回線の回復や、床下配線、看板などの撤去・床・天井・窓などのクリーニング・その他造作物の撤去賃貸オフィスとSOHOタイプのオフィスでは原状回復の範囲が異なります。貸主が指定する施工業者があるか、指定業者以外に見積依頼をする場合の特約はあるか、などこれらは契約書に記載があるので必ず確認する必要があります。
レンタルオフィスとは
机や椅子、インターネット回線など業務に必要な物があらかじめ整った状態の貸事務所のことです。費用は利用料金に含まれることが多く、駅近くや一等地に構えている場合でも賃貸オフィスよりも初期費用を抑えることが可能です。	レンタルオフィスのメリットとしては、業務に必要な家具やインフラが整っているのですぐに仕事を始められる点や、コストを抑えられるほか、会社の登記ができる、1名から数十名まで利用が可能であったり会議室などの利用や電話代行サービスなどオプションサービスがあることではないでしょうか。しかしオプションサービスは会議室の利用など別途費用がかかる場合が多く、予想以上にコストがかかる場合があります。事務所の原状回復には、下記のような作業があります。自分だけの空間ができるとは言っても、半個室タイプであったり完全に防音がされていない個室タイプもあり、プライバシーが不完全の場合もあるので確認しましょう。レンタルオフィスは起業したい方や気軽にオフィスを構えたい方、許認可を取りたい方におすすめでしょう。
リノベーション物件とは
リノベーションとは比較的大規模な工事によって既存の建物を新築のときより性能や付加価値を高めて住みやすくすることです。オシャレなデザインにしたり断熱性能や耐震性能を向上させたり現代に合った間取りに変えるなどがあげられます。	現代のライフスタイルに合った間取りに変更されていることが多いので住みやすくなっている点がメリットでしょう。しかし、築年数が経過しているので新耐震基準を満たしていない場合があったり配管まで交換されておらず嫌な臭いがする可能性もあるのでどこを工事しているか確認する必要があります。
解約予告
解約予告とは借主都合の中途解約の場合、借主が貸主に対して事前に解約の意思を通知することです。解約予告期間は解約に要する期間として賃貸借契約で定めてられており、契約内容によって異なります。	オフィスや店舗など事業用物件の場合の解約予告期間は3カ月程度から6カ月、1年と長めに設定されている場合が多いです。借主は、物件を借りた状態に戻す現状回復をする義務がありますが、多くのケースは貸主指定の工事業者さんにて原状回復見積してもらい金額のみ確認します。そしてそのまま貸主指定業者にて施工完了します。解約通知を出すタイミングや移転のスケジュールを計画することはコスト削減につながります。解約予告について考え適切な判断をしていきましょう。